台北市土地王0930995388林副總擴大徵才最高70% 土地開發人才 整合合建 整合危老

「每坪開價45萬，賣你40萬就好！」「首購族」買屋時，不論中古屋還是預售屋，面對仲介跟代銷的口沫橫飛，總讓人無所適從，即使看了內政部的「實價登錄」，但又跟自己要買的房屋不是同一個，到底要怎麼判斷才是正確？全國不動產企研室主任張瀞勻表示，掌握簡易的看屋前三步驟，就可以讓你對房價的判斷更為精準，不被花言巧語所蒙蔽！

張瀞勻分析，「實價登錄」上路後，周遭行情一目了然，但畢竟不是相同物件，所以僅參考「實價登錄」，「首購族」在房價的判斷上難免失準，所以今天就要教大家三招，一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」，除了可以預防不被蒙騙外，也可以在撿到便宜時馬上知道！快速買屋入住。

一、 獨特性

無論二手屋或新屋，參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步，但即使符合以上條件，還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。

張瀞勻說，相近區位也有分是否鄰馬路；座向則會影響到是否會有西曬的狀況；有的浴廁沒有開窗，跟同棟樓有開窗的，房價勢必也有落差；一般而言「方正格局」，也會比｢狹長型」來的好。

談到景觀，許多建商剛蓋好時，會主打景觀住宅，但有時候就必須其景觀「時效性」，最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」；重劃區有許多建案在剛建好時，確實可以看到河景，但由於並非在第一排，也會導致第一排未來蓋好時，導致景色被遮蔽，所以才會沒有將景觀做為廣告主打。

簡單而言，每個房屋都有自己的「獨特性」，所以即使很雷同的房屋物件，有些微價差都純屬正常。

二、 預售屋房價

現在各區域重劃區賣壓重，也讓代銷紛紛主打「讓利價」，但也有人混水摸魚，把銷售價格「開高走低」，所以判斷預售屋房價的關鍵，同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價，再往上加一成，通常就是所謂的「正常售價」，但近年有些例外；張瀞勻指出，由於近年雙北重劃區眾多，導致賣壓沉重，所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」，不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了，藉此判斷撿便宜也不錯！

三、 房屋出租報酬率推算

過去許多人買屋後不自住僅出租，作為投資理財工具，進而衍生了投資報酬率推算公式，過往投資客都以「年投報率4％～5％」換算，所以推算公式如下「年租÷房屋總價＝4％～5％」。張瀞勻表示，但近年大台北地區房價上漲速度較快，房租遠遠跟不上房價，導致許多地方年投報率僅剩2～3％，所以現況而言，這個公式比較適合雙北以外的縣市，搭配「實價登錄」參考使用。

此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好，房價也越趨透明。張瀞勻建議，現在許多房仲賣屋前，也都會先參考「實價登錄」，所以確實做好以上步驟搭配實價登錄，就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

原文網址: 三招看破「真實房價」！　房仲教你「實價登錄」如何應用 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1293859#ixzz5VUzGjIy0 
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